[뉴스추적=황규문기자] 보령시 동대동 공영주차장 사업의 토지 취득과 보상 과정을 둘러싸고 직전 매매가격과 보상액의 차이, 감정평가 일정, 사업기간 중 지분 변경 및 재감정 증액의 경위를 확인해야 한다는 문제가 제기됐다.
강정모 보령시의원 관련 질의·답변서에는 일부 토지가 2023년 2월 1일 7억 7,000만 원에 매매계약된 뒤 같은 해 4월 3일 소유권 이전등기를 거쳐 6월 28일 보령시에 협의취득됐으며, 시 보상액은 10억 9,334만 원으로 기재돼 있다.
답변서상 직전 매매가격과 보상액의 차이는 3억 2,334만 원이다. 약 42%의 차이가 발생한 이유는 무엇인지, 보상액이 어떤 자료와 평가 기준에 따라 산정됐는지 확인할 필요가 있다.
다만 매매가격과 보상액의 차이만으로 보상금이 부당하게 산정됐다고 단정할 수는 없다. 실제 평가 대상, 토지 이용상황, 거래 조건, 가격시점 및 보상 범위를 대조해야 한다.
▲ 매매계약부터 협의취득까지 86일…가격 차이를 설명할 자료는
답변서에 따르면 해당 토지는 2023년 2월 1일 7억 7,000만 원에 매매계약이 체결됐고, 4월 3일 소유권 이전등기가 이뤄졌다. 보령시 협의취득일은 6월 28일로 기재돼 있다.
직전 매매가격보다 시 보상액이 3억 2,334만 원 높다는 점은 객관적인 자료로 확인할 가치가 있는 차이다. 그러나 두 금액을 직접 비교하려면 매매 대상과 보상 대상이 동일한지, 거래 조건에 차이가 있었는지, 감정평가에서 어떤 기준을 적용했는지 확인해야 한다.
답변서에는 보상이 감정평가 2개 기관의 평가액 평균으로 결정됐으며, 필지별 협의 금액은 감정평균과 일치한다고 기재돼 있다.
이 설명을 검증하려면 감정평가서 원본, 평가 대상 토지의 범위, 평가 기초자료, 협의계약서, 실제 지급명세를 대조해야 한다. 감정평균과 협의금액이 일치한다는 사실은 중요한 확인 사항이지만, 그것만으로 평가 절차의 모든 요소가 적정했다고 단정할 수는 없다.
▲ 감정평가 의뢰일 6월 5일, 협의일 6월 28일, 가격시점 7월 10일
답변서에 제시된 일정은 다음과 같다.
2023년 6월 5일: 감정평가 의뢰
2023년 6월 28일: 협의 성립
2023년 7월 10일: 감정평가서상 가격시점
협의 성립일이 감정평가서상 가격시점보다 앞선다는 점은 추가 확인이 필요한 대목이다. 다만 가격시점은 평가액 산정의 기준일이므로, 감정평가서의 작성일이나 접수일과 동일한 의미가 아니다.
따라서 이 날짜 배열만으로 절차상 위법을 단정할 수 없다. 실제 감정평가서가 언제 작성·제출됐는지, 협의금액이 언제 확정됐는지, 협의 당시 어떤 평가자료가 사용됐는지 확인해야 한다.
보령시는 감정평가서 원본과 접수기록, 협의서·계약서, 관련 결재문서를 통해 날짜와 금액의 흐름을 설명할 필요가 있다.
▲ 지분 변경 9일 뒤 협의취득…행정기관의 인지 시점은
답변서에는 사업기간 중 한 필지의 지분이 2023년 12월 11일 1인에서 4인으로 변경된 뒤 9일 만인 12월 20일 협의취득됐다고 기재돼 있다.
이 사실만으로 지분 변경의 목적이나 행정기관의 인지 여부를 추정할 수는 없다. 지분 변경이 발생한 경위, 보령시가 이를 언제 인지했는지, 해당 변경이 협의취득과 보상금 산정에 어떤 영향을 미쳤는지를 별도로 확인해야 한다.
확인 대상은 지분 변동 전후의 등기자료, 협의취득 관련 서류, 취득 대상자 확인 기록 및 관련 결재문서다.
자료를 대조한 뒤에야 지분 변경이 단순한 소유관계 변동이었는지, 취득 절차에서 추가로 검토할 사항이 있었는지 판단할 수 있다.
▲ 재감정 후 1억 5,100만 원 증가…증액 사유와 산출내역 공개해야
답변서에 따르면 협의가 성립되지 않았던 6필지의 보상액은 재감정 후 16억 9,200만 원에서 18억 4,300만 원으로 증가했다. 차액은 1억 5,100만 원이며, 기존 금액 대비 약 8.9%다.
재감정과 증액 자체가 부당하다는 의미는 아니다. 중요한 것은 재감정을 실시한 이유와 증액분의 산출 근거다.
답변서도 가격시점 차이, 추가 필지, 지장물 등 증액 요인을 구분해 확인할 필요가 있다고 제시한다.
보령시는 재감정 결정문서, 최초 평가와 재평가의 비교표, 필지별 평가액, 지장물 등 보상 항목, 협의 경과를 제시해 증액 사유를 설명할 필요가 있다.
▲ 토지 보상은 정황이 아니라 필지별 자료로 판단해야
이번 사안에서 확인해야 할 자료는 다음과 같다.
－ 필지별 직전 거래가격과 매매계약 관련 자료
－ 소유권 이전 및 지분 변경 내역
－ 감정평가 의뢰서, 감정평가서 원본 및 접수기록
－ 협의취득 계약서와 보상금 지급명세
－ 최초 평가와 재감정 결과의 비교자료
－ 재감정 결정 사유와 증액분의 세부 산출내역
－ 보령시가 직전 거래가격과 지분 변경을 인지하고 검토한 기록
토지 취득과 보상 과정의 적정성은 날짜가 가깝거나 금액 차이가 크다는 인상만으로 판단할 수 없다. 거래 조건과 평가 근거, 협의 절차 및 실제 지급 내역을 서로 대조해야 한다.
보령시가 제시해야 할 것은 포괄적인 해명이 아니라 필지별로 검증 가능한 기록이다. 그 기록을 통해 보상액 산정의 적정성을 확인하고, 추가로 조사할 필요가 있는 사안과 그렇지 않은 사안을 구분해야 한다.
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