[중소기업연합뉴스] 김준수 칼럼니스트 = 재건축 정비사업의 근거법인 도시정비법은 종전자산 평가대상의 물건을 “종전의 토지 또는 건축물”로 정의하고, ‘구분소유 부동산’으로는 규정하고 있지 아니한다. 또 감정평가 실무기준 730-1(적용 및 정의) 규정에서도 다시 ‘종전자산’을 ‘종전의 토지나 건물’로 좁혀 한정하고 있으므로, ‘구분소유 부동산’은 종전자산의 평가대상이 될 수 없다는 것이 필자의 견해다.
종전자산의 평가대상은 '토지'이고, 감정평가법에 따라 '토지를 감정평가하는 경우에 그 토지와 이용가치가 비슷하다고 인정되는 … 표준지공시지가를 기준으로 하도록' 규정하고 있으므로, 「감정평가에 관한 규칙」 제16조의 거래사례비교법을 적용해서는 안 된다고 볼 여지가 크다.
감정평가 실무기준 730-3.1 종전자산의 감정평가 제1항 제1호는 "종전자산의 감정평가는 조합원별 조합출자 자산의 상대적 가치비율 산정의 기준이 되므로 대상물건의 유형·위치·규모 등에 따라 감정평가액의 균형이 유지되도록 하여야 한다"고 규정하고, 제2항은 감정평가가 균형이 유지되도록 하기 위한 평가방법으로 “ … 해당 정비구역 안에 적절한 표준지가 없는 경우에는 해당 정비구역 밖의 표준지를 선정할 수 있도록” 규정하고 있다.
그리고 필자는 블록별 출자 자산의 상대적 가치 비율(블록별 총수입금액이 차지하는 비율)은 인가받은 '지상 건축연면적'의 산출근거가 되는 '블록별 대지면적의 용적률'에 비례한다고 보기에 따라서 용적률 차이가 반영되어야 한다고 본다.
과천 사례에서, A블록(제2종일반주거지역, 고층아파트지구)의 상대적 가치비율은 B블록(제2종전용주거지역, 중층아파트지구)에 비해 각 약 30% 이상 우세했다.
조합원들 사이의 내부 관계에서 '수입을 창출'하는 출자 자산의 상대적 가치 비율이 균형 있게 평가되려면, 블록별 출자 자산의 상대적 가치 비율 평가에 있어 이 용적률 차이가 반영되어야 한다고 본다.
따라서 과천 사례에서 A블록의 27평 아파트보다 B블록의 대지지분이 8.7㎡나 작은 25평 주택이 오히려 더 높은 종전자산 평가금액을 받는 등의 결과가 나온 부분에 대해 본 칼럼이 문제가 있다고 주장하는 핵심 쟁점이다.
여기에 더해, 원고 측 주장에 따르면 산식에 따른 면적비교치가 아니라 임의 지수 ‘1.117’이 적용되었고, A블록 대비 30% 이상 열세인 용적률 비중치(0.695 ~ 0.699)는 전혀 반영되지 않았다고 한다. 참고로 이 사안과 관련한 감정평가법인 상대 손해배상청구는 법원에서 받아들여지지 않았다.
필자는 본 칼럼을 통해 감정평가 실무기준 730-3.1 규정 제1항의 균형 원칙과 제2항(및 감정평가에 관한 규칙 제14조)에 의한 공시지가기준법을 적용하지 아니하고 제16조에 의한 거래사례비교법을 적용됨으로써, 어떻게 '대지 지분이 작은 주택의 종전자산 감정평가액이 더 높아진' 역전현상이 발생된 것인지 명확히 살펴 보고자 한다.
목차
감정평가 실무기준 730-3.1 종전자산 감정평가의 역전현상
A블록과 B블록, 실제 약 30% 이상의 격차
감정평가 실무기준의 제정 목적과 '목적별 감정평가' 규정을 별도로 정한 이유 검토
왜 거래사례비교법은 이 용적률 차이를 담아내지 못하는가
면적비교치의 또 다른 문제, 산식을 대신한 임의 지수
과천 사례가 보여주는 역전의 전모
조합원이 감정평가서에서 반드시 확인해야 할 것
개선 방향 제언
Q&A
맺음말
1. 감정평가 실무기준 730-3.1 종전자산 감정평가의 역전 현상
종전자산 감정평가의 역전 현상이 일어난 이유를 명확히 확인하기 위해서는 종전자산 감정평가의 대상 물건이 토지, 건물 또는 구분소유 부동산 중 어떤 물건인지가 가장 중요하다. 그 이유는 평가대상의 물건에 따라 적용되는 감정평가 방법이 달라지기 때문이다.
재건축 정비사업의 근거법인 「도시 및 주거환경정비법(도시정비법)」에서 종전자산 평가대상의 물건을 “종전의 토지 또는 건축물”로 한정하여 규정(제48조 제1항 제4호)하고 있다. ‘구분소유 부동산’으로는 아예 규정하고 있지도 아니하다. 또 감정평가 실무기준 730-1(적용 및 정의) 규정에서는 “‘종전자산’이란 도정법 제48조 제1항 제4호에 규정된 ‘종전의 토지나 건물’을 말한다.”라고 하여 건축물을 ‘건물’로 좁혀 한정하고 있다(제2항 제3호).
이렇게 한정한 취지는 재건축 조합원은 각 조합원이 소유한 각 구분소유 부동산을 조합에 현물 출자하게 되는데, 이때 조합에 '얼마나 출자했는가'를 총평가금액에서 차지하는 비율로 정하는 기준이 상대적 가치 비율이다.
그 상대적 가치 비율의 의미는 철거 후의 출자 자산인 '나대지'에 공사비 등을 투입하여 공동주택(아파트)을 재건축한 후 조합원에게 배분하고, 남는 공동주택 등을 일반에게 분양하여 발생한 개발이익을 조합원들 사이의 출자 비율에 따라 나누어 가지는 이익의 비율'을 의미하므로, 이 상대적 가치 비율은 주로 조합원의 출자 자산인 토지에서 발생한다고 볼 수 있기 때문이다.
또한 구분소유 부동산 중 건물 부분은 집합건물법에 의하여 대지권지분(토지)과 분리하여 처분할 수 없으므로(전유부분과의 일체불가분성 발생. 제20조), 건물은 당연히 출자 자산이 될 수 없다고 사료된다.
그 이유는 건물 부분이 대지권과 분리되어 독립적으로 처분될 수 없고, 상대적 가치 비율의 원천인 개발이익이 토지에 인가된 용적률에서 비롯된다는 점에 비추어 볼 때, 이 사례에서 조합원의 출자자산의 가치는 대지권지분(토지)을 중심으로 파악하는 것이 타당하다고 보아야 하기 때문이다.
여기서 도시정비법상 ‘종전의 건축물’의 의미는 ‘구분소유 부동산’이 아닌 일반 주택 또는 상가 등으로서 토지와 건축물의 소유자가 다른 경우에는 그 토지상 건축물의 소유자는 민법 제279조에 의하여 지상권자가 되고, 이 경우 건물의 가액은 지상권의 존속기간을 감안하여 건물의 잔존가격으로 평가하며, ‘종전의 토지’ 평가액은 ‘나지 상정의 토지가격에서 건물의 잔존가격을 뺀 가격으로 평가하게 된다.
따라서 사례의 출자자산은 종전의 토지 즉, 개별 조합원이 출자한 토지인 대지권지분면적으로 한정되므로, 평가대상의 물건은 토지로 보아야 할 것이다.
둘째, 감정평가관계법규에서는 평가대상의 물건에 따라 감정평가방법을 달리 적용토록 정하고 있으므로, 이를 검토한다.
감정평가의 근거법인 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률(감정평가법)」에 의하여 "감정평가법인등이 토지를 감정평가하는 경우에는 그 토지와 이용가치가 비슷하다고 인정되는 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 표준지공시지가를 기준으로 하여야 한다."고 규정하고 있다.
또 감정평가 실무기준 [730-1 적용 및 정의] 규정 제1항은 "「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업과 관련된 감정평가(도시정비평가)를 수행할 때에는 감정평가관계법규에서 따로 정한 것을 제외하고는 이 절에서 정하는 바에 따르고, 이 절에서 정하지 않은 사항은 [100 총칙]부터 [600 물건별 감정평가]까지의 규정을 준용한다."고 규정하고 있다.
[730-3.1 종전자산의 감정평가] 규정 제2항은 "비교표준지는 해당 정비구역 안에 있는 표준지 중에서 [610-1.5.2.1]의 비교표준지 선정기준에 적합한 표준지를 선정하는 것을 원칙으로 한다.
다만, 해당 정비구역 안에 적절한 표준지가 없거나 해당 정비구역 안 표준지를 선정하는 것이 적절하지 아니한 경우에는 해당 정비구역 밖의 표준지를 선정할 수 있다.”라고 규정하고 있어 평가대상의 물건인 토지를 감정평가할 때에는 공시지가기준법을 적용하는 것이 맞다고 본다.
또한 실무기준 [730-3.1 종전자산의 감정평가] 규정 제1항 제1호는 "종전자산의 감정평가는 조합원별 조합출자 자산의 상대적 가치비율 산정의 기준이 되므로 대상물건의 유형·위치·규모 등에 따라 감정평가액의 균형이 유지되도록 하여야 한다."고 규정하고 있다.
위 조문의 의미를 풀어보면, 재건축 조합원이 조합에 현물 출자한 토지의 종전자산 평가금액이 총수입금액에서 차지하는 상대적 가치 비율을 정하게 되고, 종전의 토지에 대한 평가금액은 인가 용적률에 의하여 결정되므로, 출자한 토지의 가치가 '총수입금액에서 각자 얼마나 출자했는가'를 나누는 기준이 균형이 유지되도록 평가하여야 한다는 것이다.
그런데 하나의 정비구역 안에서 블록별로 지을 수 있는 건축연면적, 즉 분양 수입의 원천이 되는 그 연면적은 인가받은 '블록별 용적률'에 의해 결정된다. 따라서 블록별 출자 자산의 상대적 가치비율은 당연히 블록별 용적률에 비례한다고 보아야 한다.
반대 견해도 있을 수 있다. "공시지가는 이미 용도지역 차이를 반영하고 있고, 개별요인 비교 단계에서 용적률 차이도 반영할 수 있다"고 주장할 수 있다. 그러나 쟁점은 결국 평가 방법의 명칭이 아니라, 블록 간 용적률 차이가 평가액에 실제로 반영되었는지가 중요한데도, 과천 사례의 경우 A블록과 B블록 간의 상이한 용도지역에 따른 용적률 차이가 전혀 반영되지 않았다는 것이다. 본 칼럼이 방법론의 차이와 함께 '용적률의 실제 반영 여부'를 확인해야 한다고 강조하는 이유도 여기에 있다.
따라서 과천 사례의 종전자산 평가대상의 물건은 조합원이 출자한 토지면적(대지권 지분면적)이고, 평가대상 물건이 토지인 이상 당연히 감정평가법 및 감정평가 실무기준이 정한 규정에 따라 감정평가하여야 한다는 것이 필자의 견해다.
이런 견해로 볼 때 역전현상이 빚어진 이유는 평가대상 물건을 토지로 보지 아니하고 이를 구분소유 부동산으로 보고, 토지면적이 아닌 건물면적을 기준으로 한 면적비교치를 적용한 결과라는 것이다.
2. A블록과 B블록, 실제 약 30% 이상의 격차
과천 사례에서, 상이한 용도지역에 따른 블록별 출자자산의 상대적 가치비율은 당연히 A블록(제2종 일반주거지역, 고층아파트지구)이 B블록(제2종 전용주거지역, 중층아파트지구)에 비하여 각 약 30% 이상 우세하다.
A블록의 27평 아파트는 B블록의 25평 주택보다 대지지분도 8.7㎡나 넓다(B블록은 25평 주택과 27평 연립주택 혼재지구). 조합원들 사이의 내부관계에서 '수입을 창출'하는 출자자산의 상대적 가치비율이 균형 있게 유지되려면, 당연히 이 블록별 용적률의 차이가 상대적 가치비율 평가에 반영되어야 한다는 것이 필자의 견해다.
그러나 평가대상인 토지에 대하여 실무기준 [730-3.1 종전자산의 감정평가] 규정 제2항의 공시지가기준법을 적용하여 토지면적을 기준으로 평가하지 아니하고, [600-3.1.3 구분소유 부동산의 감정평가] 규정의 거래사례비교법을 적용하여 (건물)전유면적을 기준으로 하여 면적비교치를 산정함으로써, 애초부터 출자 자산의 상대적 가치 비율이 산출될 수 없어 균형 유지가 이루어질 수 없게 된 것이다.
또한 공동주택 4가지 평형(16평, 18평, 25평, 27평)별로 각 (건물)전유면적에 대한 대지권 지분면적의 비율이 ‘128.10∼150.07%’로 각 상이하여 비례하지 않았으므로, 거래사례비교법에 의한 건물면적에 의한 면적비교치를 적용될 수가 없다고 봄이 타당하다.
나아가, 용도지역이 상이한 A블록(제2종 일반주거지역)은 물론 B블록(제2종 전용주거지역)에 대하여 '행정적요인'('행정기타'로 기재)을 인가 용적률 차이를 무시하고 지수 “0.92"로 기재하였고(거래사례의 C단지 제3종 일반주거지역의 35층 고층아파트지구에 비해 사례의 제2종 일반주거지역 28층 고층아파트지구가 0.08% 열세로 본 것으로 보임), B블록의 제2종 전용주거지역의 12층 이하 중층아파트지구의 용적률 열세 정도는 전혀 감안하지 않은 것으로 보인다.
더 나아가, A블록의 25평 아파트에 대하여는 면적비교치 산식으로 계산된 ‘0.900’을 적용하였으나, B블록의 대지면적이 같은 25평 주택 중 일부 세대에 대해서는 산식에 의한 면적비교치가 아닌 임의 지수 ‘1.117’이 적용되었다는 것이 원고 측 주장이며, 이로 인해 역전현상이 발생한 것으로 보인다.
따라서 A블록의 상대적 가치비율이 B블록보다 약 30% 이상 높았다면 그 만큼 높게 산정되는 것이, 감정평가 실무기준 730-3.1이 요구하는 '균형'에 부합한다는 것을 필자는 본 칼럼을 통해 강조하고 싶다.
3. 감정평가 실무기준의 제정 목적과 ‘목적별 감정평가’ 규정을 별도로 정한 이유 검토
위 실무기준 [100-1 목적] 규정에서 "이 기준은 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제3조 제3항 및 「감정평가에 관한 규칙」 제28조에 따라 감정평가의 구체적인 기준을 정함으로써 감정평가법인 등이 감정평가를 수행할 때 이 기준을 준수하도록 권장하여 감정평가의 공정성과 신뢰성을 제고하는 것"을 목적으로 제정되었음을 밝히고 있다(2013. 10. 22. 제정·고시).
즉, 종전에 「감정평가에 관한 규칙」이라는 상위 규범이 있었으나, 실제 평가 과정에서 적용할 세부 기준이 부족하다는 문제가 있었고, 감정평가가 감정평가사의 주관에 따라 공정성과 신뢰성을 담보할 수 없는 등 사회적으로 문제가 제기된 담보평가, 보상평가, 도시정비평가(종전자산평가) 등에 대하여는 [700 목적별 감정평가]의 장 규정을 별도로 두어 감정평가사의 주관이나 자의적 방법으로 평가할 수 없도록 구체적인 평가 절차와 방법 등을 규정하여 상위 규범을 보완하기 위해 실무기준을 제정한 것이다.
일반적으로 토지를 감정평가할 때에는 감정평가법에 의하여 당연히 공시지가기준법을 적용하여야 하고, 위 실무기준 [610-15 토지의 감정평가방법] 규정도 "법 제3조제1항 본문에 따라 토지를 감정평가할 때에는 공시지가기준법을 적용하여야 한다."고 규정한다.
그러나 종전자산 감정평가의 목적은 '조합원 사이의 내부관계에서 조합출자 자산의 상대적 가치 비율을 산정'하기 위한 평가이므로, 위 실무기준의 목적별 감정평가의 장에서 별도로 규정한 [730-3.1 종전자산의 감정평가] 규정에 의한 공시지가기준법을 적용하여야 하는 것이 필자의 견해이고, 앞에서 살핀 바와 같이 평가대상 물건이 '구분소유 부동산'이 아닌 '토지'인 이상 거래사례비교법을 적용할 수 없다고 본다.
그런데 과천 사례에서는 평가대상 물건을 구분소유 부동산으로 보고 [610-3.1.3 구분소유 부동산의 감정평가방법] 규정의 거래사례비교법을 적용한 결과, A블록의 27평 아파트보다 대지지분이 작은 B블록의 25평 주택이 오히려 더 높은 종전자산 평가금액을 받는 결과가 나타났다. 이 점이 본 칼럼에서 문제로 삼는 핵심 쟁점이다.
4. 왜 거래사례비교법은 이 용적률 차이를 담아내지 못하는가?
감정평가 실무기준 730-3.1은 '균형이 유지되도록 하여야 한다'는 결과를 요구한다. 그러나 감정평가관계법규가 평가방법의 큰 틀을 정하고 있더라도, 구체적인 사안에서 용적률 차이를 어떤 수치로 어떻게 반영할지는 결국 감정평가업자의 판단에 맡겨져 있어, 규정만으로는 균형이라는 결과까지 담보하기 어렵다는 데 제도적으로 큰 문제가 있다.
평가대상 물건을 구분소유 부동산으로 보는 경우, 그 감정평가 방법론도 결국 실무기준 [730-3.1 종전자산의 감정평가] 규정의 공시지가기준법이 아닌 [610-3.1.3 구분소유 부동산의 감정평가방법] 규정의 거래사례비교법으로 귀결된다는 것이다.
거래사례비교법은 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교를 거쳐 '비슷한 거래사례와 비교해 시장가치를 추정'하는 데 최적화된 방법론일 수 있지만, 조합원 사이의 내부관계에서 조합출자한 종전자산의 상대적 가치 비율을 담아내기에는 한계가 있고, 이것이 출자자산인 토지에 대하여 공시지가기준법을 적용하도록 '준수의무규정'을 두고 있는 취지이기도 하다.
문제는 시장에서 거래되는 구분소유 부동산의 매매가격이 층, 향, 단지 입지 등 여러 요인에 따라 형성될 뿐, 재건축 개발이익의 원천인 블록별 용적률 차이를 직접 반영하는 구조가 아니라는 점이 제도적으로 큰 문제다.
덧붙이면 매수인은 통상 '이 집의 대지지분이 몇 ㎡인지, 그것이 블록 전체 용적률과 어떤 관계에 있는지'를 세세히 따져 가격을 매기지 않는다. 그 결과 거래사례 자체에 용적률 차이가 충분히 반영되어 있지 않을 수 있고, 이를 그대로 가져다 비교하는 거래사례비교법 역시 그 한계를 그대로 이어받게 되며, 이런 이유로 종전자산의 감정평가에 있어서는 거래사례비교법의 적용에 한계가 있다.
필자가 볼 때 감정평가 실무기준 730-3.1이 요구하는 '균형'이라는 목적을, 거래사례비교법이라는 수단으로 달성하려 할 때 생기는 간극이 바로 이 문제의 근본 원인이 된 것이다.
5. 면적비교치의 또 다른 문제, 산식을 대신한 임의 지수
여기에 더해, 필자가 본 칼럼을 통해서 꼭 짚고 싶은 문제가 있다. 원고 측 주장에 따르면 B블록의 25평 주택에 대해서만은 면적비교치를 산식으로 계산하지 않고 임의 지수 ‘1.117’을 적용했다는 것이다.
면적비교치는 거래사례비교법에서 대상물건과 비교사례와의 면적 차이를 보정하기 위해 일정한 산식에 따라 기계적으로 산출되어야 하는 수치다.
그런데 이 수치가 산식이 아니라 특정 숫자로 '지정'되었다면, 그 지수가 어떤 근거로 1.117이라는 값을 갖게 되었는지에 대한 소명이 반드시 뒤따라야 한다.
감정평가서에 산출 근거가 명확히 기재되어 있지 않다면, 이는 필자가 8편 칼럼에서 다룬 '조합원의 입증 부담'을 한층 더 가중시키는 요인이 된다.
산식의 오류는 재계산으로 검증할 수 있지만, 지수의 타당성은 그 산정자 외에 조합원 입장에서 검증하기가 어렵기 때문이다. 특히 문제를 제기하는 경우 문제를 제기한 조합원이 이를 입증해야 한다는 점 때문에 이 부분에 대해서도 문제가 발생될 수 있었다고 본다.
6. 과천 사례가 보여주는 역전의 전모
감정평가 실무기준 730-3.1의 균형 원칙(제1항 제1호)과 [730-3.1 종전자산의 감정평가] 규정의 공시지가기준법이 아닌 [610-3.1.3 구분소유 부동산의 감정평가방법] 규정의 거래사례비교법 사이의 간극, 그리고 용적률 비중치의 미반영과 면적비교치의 지수가 겹쳐 지면서, 다음과 같은 결과로 이어졌다는 것이 과천정비사업구역 사례의 핵심 문제점이다.
과천 사례에서 용도지역이 상이하고, 대지지분도 더 작고 상대적 가치비율도 실제상 30% 이상 열세인 B블록의 25평 주택이, 대지지분도 더 넓고 가치비율도 우세한 A블록의 27평 아파트보다 종전자산 평가금액이 높게 나왔다는 것은 730-3.1의 균형 원칙에 정면으로 반한 것으로 사료된다.
그런데 '거래사례비교법이라는 수단 자체가 이 차이를 담아내지 못하는 제도적인 구조'라는 사실을 알고 나면, 이 역전이 우연한 계산 오차가 아니라 구조적 결과라는 것을 이해할 수 있게 된다.
7. 조합원이 감정평가서에서 반드시 확인해야 할 것
감정평가 실무기준 730-3.1의 균형 원칙과 종전자산 감정평가 규정이 실제로 관철되었는지 확인해야 한다. 자신이 속한 블록의 상대적 가치비율이, 블록별 용적률 차이에 비례하여 산정되었는지를 다른 블록과 비교해 본다.
가치형성요인 비교 내역을 확인해야 한다. 감정평가서(또는 근거조서)에 용적률 비중치 격차가 개별요인 비교(행정적조건)에 구체적으로 어떻게 반영되었는지 확인한다.
종전자산의 평가대상인 토지에 대한 평가에 있어서는 [㎡당 시산가격 × 대지지분면적]에 의해 산출되므로, 면적비교치를 적용하였는지, 혹은 별도의 '지수'가 임의로 기재되어 있는지 확인하고, 면적비교치 또는 임의 지수를 적용한 경우에는 그 산출 근거를 조합에 서면으로 질의한다.
대지지분과 평가액의 상관관계 확인이 필요하다. 대지지분이 더 넓은 세대의 평가액이 더 좁은 세대보다 낮게 나오지 않았는지 블록 간에 직접 대조해 본다.
8. 개선 방향 제언
도시정비평가에 대하여는 감정평가 실무기준의 목적별 감정평가의 장, [730 도시정비평가] 규정에서 구체적으로 규정하고 있다.
더하여 대법원도 감정평가 관계 법령이 정한 기준을 무시하고 자의적 방법에 의하여 대상 토지를 감정평가한 경우 감정평가업자의 고의·중과실에 의한 부당 감정으로 인정하고 있다(96다52427 판결 등 참조).
따라서 향후 감정평가와 관련 억울하다고 느끼는 조합원이 없도록 제도가 더 개선되어야 할 것이다.
9. 자주 묻는 질문 (Q&A)
Q1. 상대적 가치비율이 용적률에 비례해야 한다는 근거는 무엇인가요? / A. 블록별 지상 건축연면적은 인가받은 블록별 용적률에 의해 결정되고, 이 연면적이 분양수입의 원천이 됩니다.
따라서 블록별 출자자산의 상대적 가치비율(블록별 총수입금액이 차지하는 비율)은 당연히 블록별 용적률에 비례하게 되며, 이는 「감정평가 실무기준」 730-3.1이 요구하는 '균형 유지' 원칙의 당연한 귀결입니다.
Q2. [610-3.1.3 구분소유 부동산의 감정평가방법] 규정이 왜 문제가 되나요? / A. 이 조항의 효력을 다투는 것이 아니라, 종전자산에 적용할 때 '용적률 비중치에 의한 상대적 가치비율 산정의 균형'을 유지할 수 없다는 점이 문제입니다.
이것만으로는 종전자산에 대한 상대적 가치비율의 산정을 위해 요구되는 '블록 간 균형'이라는 목적을 담아낼 수 없고 시장의 거래사례 자체가 대지지분·용적률 차이를 충분히 반영될 수 없다는 점에서 거래사례비교법의 적용에 한계가 있다고 사료되기 때문입니다.
Q3. A블록과 B블록의 '약 30% 이상' 격차는 어떻게 확인할 수 있나요? / A. 정비계획상 각 블록에 적용된 용도지역과 인가받은 용적률을 지방자치단체의 사업시행인가 고시 자료 등을 통해 확인하고, 블록별 용적률을 직접 비교하면 그 격차를 산출할 수 있습니다.
Q4. '면적비교치 1.117'이라는 숫자 자체가 문제인가요? / A. 숫자 자체보다, 그 숫자가 산식에 의한 것인지 임의로 정해진 것인지가 문제입니다.
거래사례비교법에서 면적비교치는 산식에 따라 산출되어야 하므로, 산식에 의하지 않은 지수라면 그 산출 근거를 감정평가서에 명확히 소명하도록 요청해야 합니다.
참고로 필자의 견해와 같이 종전자산의 평가대상을 토지로 보아 공시지가기준법을 적용한다면, '토지면적(대지지분면적) × ㎡당 시산가격'으로 산정되므로 면적비교치 자체가 필요하지 않습니다.
Q5. 법원은 이런 '방법론 간극'의 문제를 어떻게 판단하나요? / A. 필자가 6편 칼럼에서 다룬 것처럼, 법원은 감정 결과에 대해 폭넓은 존중 태도를 취하는 경향이 있습니다. 그런데 730-3.1이 명시한 '균형 유지' 원칙과 부합되게 감정평가 시 구체적 사실에 근거한 자료와 수치로 뒷받침되어야 한다는 것이 필자의 견해입니다.
10. 맺음말
감정평가 실무기준 730-3.1은 분명히 "대상물건의 유형·위치·규모 등에 따라 감정평가액의 균형이 유지되도록 하여야 한다"고 못박고 있다. 그리고 그 균형은, 블록별 용적률에 비례하는 상대적 가치비율로 구현되어야 한다는 것이 감정평가 이론과 산술적으로 모두 설명이 가능한 당연한 귀결이다.
그런데 평가대상인 종전자산이 구분소유 부동산이 아닌데도 감정평가업자가 구분소유 부동산으로 보고 감정평가 실무기준 610-3.1.3의 거래사례비교법이 적용되는 순간, 시장의 거래 관행에 내재한 한계가 그대로 이어져 이 균형이 흔들릴 수 있다는 것이 과천 사례가 보여주는 교훈이다.
블록별 용도지역이 상이하고 대지지분이 더 작은 25평 연립주택이 대지지분이 더 크고 용적률 비중치가 30% 이상 우세한 27평 아파트보다 높게 평가된 결과는, 바로 이 법리적 간극이 만들어낸 역설이다.
※ 이 칼럼은 특정 판결이나 특정 감정평가법인의 법적 책임 유무를 판단하기 위한 것이 아니라, 종전자산 감정평가의 균형 원칙(실무기준 730-3.1), 토지의 공시지가기준법 적용과 구분소유 부동산의 거래사례비교법 적용(실무기준 610-3.1.3)이 충돌할 수 있는 구조적 문제를 짚어 제도 개선을 위한 공론화에 기여하고자 작성되었다.
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