안녕하세요, 성남재개발 될땅될집에 신흥부자공인중개사 사무소입니다.
경기 성남시 수정구 신흥3구역 재개발사업에 대한 관심이 이어지는 가운데, 최근 8억 원대 후반에서 9억 원대 중반에 거래된 다세대주택과 비교할 수 있는 8억 원 매물이 나왔다. 매매가격은 최근 거래 사례보다 낮지만, 대지지분과 권리관계, 향후 추가분담금에 따라 실제 투자 부담이 달라질 수 있어 신중한 비교가 요구된다.
신흥3구역은 성남시 수정구 신흥동 일대에서 추진 중인 주택재개발 정비사업이다. 제공된 사업자료 기준 계획 세대수는 3,584세대다. 2023년 2월 정비구역 지정 이후 사업이 진행되고 있으며, 2027년 사업시행계획인가를 목표로 하고 있다. 다만 사업시행계획인가는 착공이나 입주를 의미하지 않으며, 이후 관리처분계획인가와 이주·철거 등 후속 절차가 남아 있다.
2026년 11월 6일 확보한 재개발닷컴 자료에 따르면, 신흥3구역 내 다세대주택의 9월 실거래 사례는 3건이다. 9월 2일 대지지분 10.74평인 다세대가 9억 4,500만 원, 9월 12일 대지지분 8.55평인 물건이 8억 7,800만 원, 9월 28일 대지지분 9.70평인 물건이 9억 원에 거래된 것으로 나타났다. 확인된 세 건의 매매가격은 8억 7,800만~9억 4,500만 원이다.
이 가운데 현재 매매가격 8억 원에 나온 신흥동 다세대주택이 비교 대상으로 떠오르고 있다. 해당 매물은 대지지분 29.255㎡(약 8.85평), 전용면적 38.038㎡(약 11.50평)이다. 특히 9월 12일 거래된 8억 7,800만 원 물건보다 대지지분이 약 0.3평 크면서도 매매가격은 7,800만 원 낮다. 다만 건물 상태와 층수, 개별 권리관계 등의 차이가 있어 가격만으로 투자 우위를 단정하기는 어렵다.
대지지분 1평당 매매가격에서도 차이가 확인된다. 현재 8억 원 매물은 약 9,040만 원인 반면, 9월 2일 거래된 9억 4,500만 원 물건은 약 8,800만 원이다. 전체 매매가격은 8억 원 매물이 낮지만, 토지지분 기준으로는 더 높은 가격에 형성된 셈이다. 이는 재개발 매물을 비교할 때 총매매가격과 대지지분당 가격을 함께 살펴야 한다는 점을 보여준다.
자금 조달 조건도 중요한 판단 요소다. 해당 매물은 전세보증금 1억 3,000만 원이 설정돼 있으며, 전세 만기는 2028년 5월 21일이다. 보증금을 승계하는 조건으로 계산하면 초기 자기자금은 6억 7,000만 원이다. 다만 취득세와 중개보수 등 거래비용은 별도이며, 향후 보증금 반환과 재개발 추가분담금까지 고려하면 실제 자금 부담은 증가할 수 있다.
권리관계 확인도 필수적이다. 해당 호실의 집합건축물대장에는 주택 용도와 전용면적 38.038㎡가 확인된다. 그러나 건축물대장에 주택으로 기재돼 있다는 사실만으로 조합원 분양자격이나 입주권 승계 가능 여부가 확정되는 것은 아니다. 매수자는 등기사항, 대지권, 권리산정 기준, 예상 권리가액과 추가분담금 등을 종합적으로 검토해야 한다. 결국 신흥3구역 재개발 매수의 핵심은 낮은 매매가격 자체보다 향후 확보할 권리와 최종 부담금에 있다는 분석이다.
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