“월세 350만원 보장한다더니” 전 재산 투자한 상가, 남은 건 빚과 공실뿐
검단 롯데캐슬 넥스티엘 상가 분양 논란 대출 80% 대기업 입점 임대수익 보장 홍보에 투자자들 분통
특별 초청권까지 동원한 분양 영업 의혹 계약 후 달라진 조건에 잔금 부담 가중
황금알을 낳을 것이라던 상가가 투자자들의 삶을 짓누르는 무거운 짐으로 돌아왔다. 월세 350만원, 대출 80%, 대형 프랜차이즈 입점이라는 장밋빛 전망을 믿고 인천 검단신도시 롯데캐슬 넥스티엘 상가를 분양받은 투자자들이 계약 당시 설명과 다른 현실에 직면했다며 피해를 호소하고 있다.
투자자들이 제시한 녹취록과 메신저 기록에는 높은 대출 비율과 안정적인 임대수익을 강조한 분양 상담 내용이 담겨 있다. 그러나 계약 이후 실제 대출 가능 금액은 당초 안내와 달랐고, 입점이 예정됐다던 상가 상당수도 비어 있다는 것이 수분양자들의 주장이다.
“딱 10개 호실만 공개” 특별 초청권까지 동원한 분양 영업
분양 상담사들은 “시행사 보유분 호실이 풀렸다”, “딱 10개 호실만 초청권을 통해 공개한다”는 말로 투자자들의 관심을 끌었다.
상담 예약을 마친 투자자들에게는 시리얼 번호가 적힌 특별 초청권 사진까지 전달됐다. 그러나 피해자들이 사후에 확인한 결과, 서로 다른 투자자에게 발송된 초청권의 시리얼 번호가 모두 동일했다는 것이다.
투자자들은 시행사 보유 물량이라는 설명과 특별 초청권 모두 계약을 유도하기 위한 허위 정보였다고 주장하고 있다.
“대출 80% 가능하다더니 50%뿐” 무너진 자금 계획
피해자들이 가장 크게 문제 삼는 것은 대출 조건이다.
상담사들은 상가 투자금의 80%까지 대출받을 수 있다고 여러 차례 안내했다. 투자자들은 이를 믿고 계약했지만, 실제 중도금 대출을 알아보니 대출 가능 비율이 약 50%에 그쳤다는 설명이다.
분양가가 10억원인 상가를 기준으로 대출 비율이 80%에서 50%로 낮아지면 투자자가 직접 마련해야 할 자금은 2억원에서 5억원으로 늘어난다. 당초 계획보다 3억원을 추가로 확보해야 하는 셈이다.
대출 조건을 믿고 계약한 투자자들에게는 감당하기 어려운 자금 부담이 발생할 수밖에 없는 구조다.
“롯데마트 대형 프랜차이즈 들어온다더니” 현실은 텅 빈 상가
임차시설 입점과 임대수익 보장에 관한 설명도 논란이다.
피해자들에 따르면 상담사들은 롯데시네마와 롯데마트 등 롯데 계열 브랜드가 입점하고, 대형 프랜차이즈 임차도 확보됐다고 홍보했다. 임차인이 들어오지 않더라도 마스터리스 방식으로 임대수익을 보장한다고 설명했다.
마스터리스는 임대관리회사가 건물을 일괄 임차해 공실 여부와 관계없이 약정된 임대료를 지급하는 방식이다.
상담 과정에서는 상가 한 칸당 월 임대료 350만원을 전제로 한 수익률표와 '최소 5% 임대수익률 보장' 조건도 제시됐다.
그러나 투자자들에 따르면 현재 해당 상가에는 지하 롯데시네마를 제외하고 다른 점포들이 비어 있으며, 별도 임대차계약도 체결되지 않은 상태다.
안정적인 월세 수익을 기대했던 투자자들에게 돌아온 것은 임대료가 아닌 대출 이자와 잔금 부담이라는 지적이다.
잔금 못 내면 공매 우려 납부해도 공실과의 싸움
수분양자들이 직면한 가장 시급한 문제는 중도금 대출 상환과 잔금 납부다.
제공된 자료에 따르면 시행사가 안내한 납부 기한은 11월 30일이다. 투자자들은 기한 내 자금을 마련하지 못하면 공매 등 후속 절차에 직면할 수 있다고 우려하고 있다.
어렵게 잔금을 마련하더라도 문제가 끝나는 것은 아니다. 임차인을 확보하기 전까지 대출 이자와 상가 유지 비용을 계속 부담해야 하기 때문이다.
특히 은행이나 대형 프랜차이즈처럼 여러 점포를 통합해 사용하는 임차시설은 해당 점포들의 잔금 문제가 모두 해결돼야 입점이 가능하다. 이 과정이 지연되면 수개월에서 길게는 2~3년까지 공실을 감수해야 할 가능성도 있다.
상가를 분양받은 A씨는 “상가 분양 상담을 할 때 이런 내용을 한 번도 들어본 적이 없다”며 “사실과 다른 사탕발림 같은 소리로 속여 놓고 상담사들은 연락이 끊겼고 시행사도 자기 책임이 아니라고 한다”고 하소연했다.
계약 끝나자 연락 두절 다른 분양 현장에서도 반복된 의혹
피해자들은 분양 영업 과정의 책임 소재도 문제 삼고 있다.
상가 분양 현장에서는 외부 영업조직이 분양 실적에 따라 수수료를 받는 방식으로 활동하기도 한다. 이 과정에서 계약 체결에만 집중하고 투자 위험에 대한 설명은 소홀히 하는 사례가 발생할 수 있다는 지적이다.
넥스티엘 수분양자들 역시 계약 전 적극적으로 연락하던 상담사들이 계약 이후 연락이 닿지 않는다고 주장하고 있다.
더욱 주목되는 것은 유사한 영업 방식이 다른 상가 분양 현장에서도 반복됐다는 주장이다.
수분양자들에 따르면 RC1과 C1 상가에서 분양 관련 분쟁이 발생한 이후에도 C9 상가 분양 현장에서 대출 80%, 앵커시설 유치, 월세 350만원 등의 홍보가 이어졌다.
수분양자 B씨는 “C9 상가 분양 상담에 직접 참여했는데 C1에서 한 것처럼 대출 80%, 앵커시설 유치, 월세 350만원 등을 홍보하고 있었다”며 “우연한 개인 일탈이 아니라 분양 현장의 관행이라는 것을 보여준다”고 주장했다.
다만 이러한 설명이 시행사나 분양대행사의 공식적인 영업 방침에 따른 것인지는 추가 확인이 필요하다.
신도시 상가 투자 주의보 장밋빛 전망보다 중요한 것은 실제 임차 수요
신도시 상가의 공실 문제는 검단신도시만의 일이 아니다. 인천 송도와 서울 마곡 등에서도 상권이 형성되기까지 2~3년간 공실이 이어진 사례가 있다.
최근에는 온라인 소비 확산과 오프라인 상권 침체까지 맞물리면서 상가 투자 위험이 더욱 커지고 있다.
업계 관계자는 “상가는 상권이 형성돼야 채워지기 때문에 초기 투자자들이 큰 손해를 볼 수 있다”며 “임대가 나갈 때까지 몇 번의 손바뀜이 일어나면서 다수의 피해자를 만드는 일도 허다하다”고 말했다.
이번 논란의 핵심은 단순한 투자 실패가 아니다. 투자자들의 계약 결정에 영향을 미친 대출 조건과 임대수익, 대형 임차시설 입점 등에 관한 설명이 얼마나 정확했는지, 그 책임을 누가 져야 하는지에 있다.
분양 현장에서 제시하는 예상 수익률은 실제 수익을 보장하지 않는다. 대출 가능 금액은 금융기관을 통해 확인해야 하며, 임대수익 보장과 대기업 입점 여부도 계약서와 공식적인 임대차 약정으로 검증해야 한다.
상가 분양은 계약서에 서명하는 순간 끝나지만, 투자자의 책임은 그때부터 시작된다. 월세 350만원이라는 달콤한 약속보다 중요한 것은 실제 임차 수요와 계약서에 명시된 조건이다.
문의 : 031-563-2114
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